Все поля обязательны для заполнения.

Регистрация Забыли пароль? Войти на сайт Обратная связь

Подготовка к строительству загородного дома. Часть 1

Поговорку «Готовь сани летом, а телегу зимой» мы знаем с детства. Правда, далеко не всегда следуем её полезному призыву. Но вот что касается строительства, то его лучше начинать во всеоружии: с проектом дома, полным набором разрешительных документов и, конечно, с бригадой строителей, готовой по первому зову приступить к работе.

Словарь терминов

Площадь застройки - площадь горизонтального сечения здания на уровне цоколя по внешнему обводу, включая выступающие части (эркеры, веранды, террасы и прочее). Общая площадь - сумма площадей всех этажей дома, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, плюс площадь балконов и лоджий. Полезная площадь - суммарная площадь жилых и подсобных помещений загородного дома. Жилая площадь - суммарная площадь жилых помещений дома. Пассивный (энергоэффективный) дом - строение, характеризующееся малым энергопотреблением (не более 10 % от удельной энергии, потребляемой большинством современных зданий) или вообще не нуждающееся в системе отопления.



Строительный сезон считается открытым, если среднесуточная температура воздуха уверенно держится на отметке 8 °С. Раньше такая погода устанавливалась в апреле, но глобальное потепление сдвинуло график на март. Ещё нужно учесть весенний временной отрезок, длящийся обычно с конца апреля по 15 мая, когда многие дороги закрыты для проезда большегрузного транспорта. У частных лиц есть около восьми месяцев на строительство собственного загородного дома. За это время вполне реально соорудить фундамент в Рязани, подвести под крышу стены и подключить готовую коробку к отопительному контуру. Впрочем, в зависимости от выбранной технологии события могут развиваться и по другому сценарию. Очевидно одно: при правильном планировании и чётком финансировании вы имеете все шансы отметить новоселье не позднее чем через два года после начала строительства.

По закону

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ «В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство... федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• план земельного участка;
• схема планировочной организации участка с обозначением места расположения объекта индивидуального жилищного строительства. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство... Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
• проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
• проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места расположения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям».

Земельный вопрос

Загородная жизнь во многом зависит от участка. Выбирая земельный надел, продумайте особенности строительства дома и дальнейшего проживания в нём. В этой статье мы не будем останавливаться на юридической стороне вопроса, а подойдём к проблеме с практической точки зрения. Существует три основных варианта расположения участка: в коттеджном посёлке, в муниципальном образовании или на лоне природы (раньше на юге России такие места называли хуторами). В первом случае хозяева приобретают землю с подведёнными коммуникациями и подъездными путями, на огороженной и охраняемой территории. Собственники домов в благоустроенных посёлках избавлены от многих бытовых забот (скажем, от уборки снега и вывоза мусора). Однако такие участки нередко продаются с подрядом, клиентам предлагают на выбор несколько вариантов проектов коттеджей в Рязани. Администрация может разрешить строиться собственными силами, но в договоре пропишет, что архитектура должна быть выдержана в общей стилистике посёлка.

Если земля находится в муниципальном образовании (селе, деревне, посёлке городского типа или маленьком городке), то при покупке следует учитывать конфигурацию надела, его ориентацию по сторонам света и относительно дороги (улицы), а также наличие магистральных сетей (газа, водопровода, канализации).

Не стоит увлекаться уединёнными владениями. Освоение участков «в чистом поле», без подъездных путей (не говоря уж о дорогах с твёрдым покрытием), вдали от строительной инфраструктуры (бетонных заводов и торговых баз) требует колоссальных усилий.

Дело хозяйское

К приходу строителей участок следует подготовить. Нужно пригласить уполномоченного геодезиста и точно обозначить границы ваших владений (вбить колышки). Желательно поставить временное ограждение (сохраняемые деревья также огораживают). Участок надо очистить от камней и мусора, вырубить кустарник, снести существующие строения (при необходимости). Хозяева должны обеспечить электро- и водоснабжение стройплощадки по временной схеме.

Для выполнения проектных работ нужно подготовить пакет документов. В него входит копия кадастрового плана участка и фрагмент топографической съёмки с нанесёнными магистральными сетями. Особую ценность представляют сведения о гидрогеологической ситуации участка, которые получают в результате инженерно-геологических изысканий (выполняются специализированной организацией).

Сам себе генерал

Чтобы получить наглядную картину будущего загородного владения, надо составить генеральный план, то есть распределить по местам дом и другие строения. При этом следует учитывать действующие градостроительные, санитарные и противопожарные требования. Кстати, без генплана и разрешение на строительство не дадут.

Владельцам наделов на территории муниципальных образований предписано чтить красную линию - виртуальную черту, по которой выстраиваются улицы, прокладываются дороги и инженерные магистрали. Чтобы жить в ладу с властями, хозяева должны расположить дом на расстоянии 5 м от красной линии.

Помимо этого нужно соблюдать дистанцию с соседями. Согласно противопожарным нормам расстояние между ближайшими домами должно равняться сумме их высот (двойной высоте). Кирпичным зданиям с железобетонными перекрытиями положено отстоять друг от друга не менее чем на 6 м. Деревянные перекрытия увеличивают этот показатель ещё на 2 м, а бревенчатым и брусовым домам нельзя приближаться друг к другу менее чем на 10 м. Указанные требования распространяются и на нежилые постройки.

На генплане также следует отразить положение источника автономного водоснабжения, персональной канализационной установки, резервуара с дизельным топливом. После нанесения всех запретительных линий и ограничений вы узнаете, сколько квадратных метров останется под застройку.

выбор типа дома

Всё схвачено

Бывалые владельцы загородной недвижимости говорят, что первый дом строится для врага, второй - для друга и только третий - для себя, любимого. Главная причина неудач - отсутствие профессионально выполненного проекта. Неискушённые новички принимаются строить дом, имея на руках план, нарисованный на листе в клетку. Порой за проект принимают рекламную страницу из каталога. В результате хозяева вынуждены либо обживать «дом для врага», либо затевать новое строительство.

Существует два способа обзавестись проектной документацией. Тем, кто хочет сэкономить время и деньги, лучше воспользоваться проторённым путём - приобрести типовой проект. На рынке такой «товар» присутствует в огромном количестве и разнообразии. Было бы желание, а подходящий вариант обязательно найдётся. В зависимости от параметров здания и состава рабочей документации типовой проект будет стоить 20-60 тыс. руб. (типовые «дворцы» обойдутся дороже). К заявленной цене надо прибавить расходы на привязку фундамента.



Индивидуальные проекты заказывают в специализированных организациях (проектных институтах, архитектурных мастерских, проектно-строительных компаниях) или у частнопрактикующих архитекторов. В зависимости от площади будущего дома на создание проектной документации уходит от одного до трёх месяцев, а порой процесс затягивается на полгода и более (в основном по вине нерешительных заказчиков). Принято считать, что расходы на проектирование равны 5-15 % от сметной стоимости строительства здания. Окончательное же решение принимается с учётом конкретной ситуации. Как правило, крупные строительные компании предлагают «пакет услуг», декларируя при этом, что в случае предварительного подписания договора на подряд проект заказчику сделают бесплатно. Но любителям «бесплатного сыра» следует помнить, что цена проекта всё равно будет заложена в подрядную смету.

Продолжение статьи Подготовка к строительству загородного дома.

Автор: derevostroy

Также читайте:

Стоимость шкафов-купе и их наполнения

Трубы

Вододобыча

Выбор входной двери

Возведение стен

Закрыть